Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: winstafdracht bij schending van de huurovereenkomst door de huurder.
Casus
U werkt als verhuurmakelaar. Een vaste opdrachtgever, een particulier die tien woningen verhuurt in uw gemeente, ontdekt dat een van zijn huurders een extraatje verdient door zijn huurwoning aan toeristen te verhuren via Airbnb. De verhuurder vraagt of er juridische mogelijkheden zijn om deze huurder financieel aan te pakken.
Creatieve huurders
De opdrachtgever uit de casus is niet de enige verhuurder die te maken krijgt met het onrechtmatig gebruik van huurwoningen. In de praktijk blijken huurders heel creatief te zijn op dit gebied. Een bekend voorbeeld zijn illegale pensions, Airbnb-verhuur is immers zeer lucratief. Zeker woningcorporaties is het een doorn in het oog wanneer schaarse, goedkope sociale huurwoningen voor flinke bedragen worden verhuurd. Ook het gebruik van woonruimte als bedrijfsruimte en lucratieve onderhuur zonder toestemming van de verhuurder, komen regelmatig voor.
Hennepkwekerijen
Een ander voorbeeld van onrechtmatig gebruik zijn hennepkwekerijen. Bijzonder winstgevend voor de huurder, maar de schade voor de verhuurder is enorm. Vaak is de huurder met de noorderzon vertrokken en laat een chaos achter: overal liggen plantenresten en aarde en het elektriciteitsnet is volledig omgebouwd met brandgevaarlijke aansluitingen.
Winst afpakken
Allereerst kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen als de woning niet volgens de regels wordt gebruikt. Werkt de huurder niet mee, dan kan de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Als de rechter de verhuurder gelijk geeft, raakt de huurder de woning kwijt. Weinig verhuurders weten dat de wet hen mogelijkheden geeft om malverserende huurders financieel te raken. Uiteindelijk draait alles om geld. Als het lukt de onrechtmatig verdiende winst af te pakken, is de pret er voor de huurder snel af.
Vordering tot winstafdracht
In het Burgerlijk Wetboek staat dat de rechter kan bepalen dat iemand die aansprakelijk is op grond van onrechtmatige daad of wanprestatie en bovendien winst heeft gemaakt, een deel van de winst als schadevergoeding moet betalen. De verhuurder kan dus een vordering tot winstafdracht instellen om de huurder financieel aan te pakken. Zo oordeelde de Hoge Raad in 2010 dat een huurder de winst die hij maakte met illegale onderverhuur van zijn sociale huurwoning, moest afdragen aan de woningcorporatie.
De vuistregel is dat de schadevergoeding bij een vordering tot winstafdracht gelijk is aan de winst die de huurder heeft behaald. Dan gaat het dus om zijn inkomsten minus de huurprijs. Stel dat de huurprijs 850 euro per maand bedraagt. Als de huur via Airbnb 1.000 euro per maand opleverde, kan de verhuurder een winstafdracht van 150 euro per maand vorderen.
Huisartsenpraktijk
Het hoeft overigens niet per se te gaan om criminele activiteiten, blijkt uit een uitspraak van de Hoge Raad van 17 juni 2016. In die zaak ging het om een huurder die niet woonde in zijn sociale huurwoning, maar deze gebruikte als huisartsenpraktijk. Dat was in strijd met de overeengekomen woonbestemming in de huurovereenkomst. De verhuurder vorderde daarom winstafdracht op grond van wanprestatie. Als hij kantoorruimte had gehuurd, was de huurder namelijk aanzienlijk meer kwijt geweest dan de 307,24 euro die de huurwoning per maand kostte. De Hoge Raad gaf de verhuurder gelijk: de huurder moest het verschil betalen tussen de huurprijs van kantoorruimte in dezelfde stad en de huurprijs van de woning.
Twee paarden
In het huurcontract kunt u opnemen dat de huurder een boete moet betalen als hij zijn verplichtingen niet naleeft. Het lijkt slim ook op te nemen dat winstafdracht in zo’n geval verplicht is. Dan wedt de verhuurder op twee paarden. Een huurder die bijvoorbeeld het contractuele verbod op onderverhuur aan zijn laars lapt, moet dan niet alleen een boete betalen maar ook de winst van de onderverhuur. Helaas haalde de Hoge Raad hier met een uitspraak van 8 september 2017 een streep door. De hoogste rechter bepaalde dat alle rechters op grond van een EU-richtlijn moeten toetsen of de combinatie boete plus winstafdracht wel redelijk is. Deze uitspraak betekent niet dat het verboden is om beide bedingen op te nemen, maar het betekent ook niet dat verhuurders zich mogen verheugen op ontvangst van zowel de contractuele boete als de winstafdracht.
Kantonrechter geeft hoop
De kantonrechter in Rotterdam gaf in een uitspraak van 22 september 2017 de nodige hoop en stelde dat beide bedingen naast elkaar kunnen bestaan. Het boetebeding is een aansporing om het verbod van onderverhuur na te komen, de winstafdracht is redelijk omdat niet valt in te zien waarom de huurder geld moet verdienen aan het eigendom van de verhuurder, aldus deze rechter. Een andere rechter daarentegen oordeelde dat de samenloop niet was geoorloofd, omdat dit het evenwicht tussen verhuurder en huurder verstoort. Wordt vervolgd dus.
Het is niet altijd gemakkelijk om succesvol een vordering tot winstafdracht in te stellen in het huurrecht. Het valt niet altijd mee om vast te stellen wat een huurder precies heeft verdiend aan zijn illegale activiteiten. Ook de berekening van het bedrag dat de huurder moet betalen aan de verhuurder is niet eenvoudig. Gaat het om de schade die de verhuurder daadwerkelijk heeft geleden of is de winst van de huurder doorslaggevend?
Stevig instrument
Tot slot verlopen gerechtelijke procedures vaak traag en moeizaam en moet de verhuurder maar afwachten of de veroordeelde huurder verhaal biedt. Van een kale kip kun je immers niet plukken. Ondanks deze complicaties is de winstafdracht een stevig instrument om schending van de huurovereenkomst door de huurder tegen te gaan. Doe daar als verhuurmakelaar uw voordeel mee.
Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Van de Sande Berndsen Advocaten in Rotterdam (www.vandesandeadvocaten.nl).
